[사설] 서울 전역 주택거래허가제, 오래 끌어선 안 된다

이재명 정부의 세 번째 부동산 대책이 어제 발표됐다. 주택담보대출 한도를 6억원으로 묶은 6·27 대책과 공공 주도 개발을 선언한 9·7 대책이 무색할 정도로 서울 집값이 다시 불안해지자 내놓은 조치다. 10·15 대책의 핵심은 서울 25개 전 구와 경기도 12개 지역을 한꺼번에 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 묶은 것이다. 수위와 범위 모두 시장의 예상을 크게 뛰어넘었다. 한 번에 ‘삼중 규제’를 가하거나, 강남 3구 등 구 단위가 아니라 시 전체를 거래허가구역으로 지정한 것은 이번이 처음이다. 임기 내내 집값과의 전쟁을 벌인 문재인 정부조차 시도하지 않은 조치다. ‘풍선효과’를 차단한다며 광명·의왕·하남 등 한강 이남 경기권까지 같은 잣대를 들이댄 것은 과도하다는 지적을 피하기 어려워 보인다. 성동·마포·광진 등 한강벨트처럼 최근 집값 상승률이 두드러지지 않았는데도 일괄 규제 대상에 포함된 것은 설득력이 떨어진다.

물론 정부가 강수를 택할 수밖에 없었던 사정은 이해된다. 두 차례 대책에도 불구하고 재차 반등하는 시장을 더 이상 방치할 수 없다는 절박함이 컸을 것이다. 정부는 시장 불안이 이어지면 특정 지역의 수요 쏠림 완화를 위해 세제 조치까지 검토하겠다고 했다.

그러나 시장 안정이라는 명분이 시민들의 재산권과 거주 이전의 자유를 광범위하게 제약하는 조치를 정당화할 수는 없다. 주택을 매매하려면 허가를 받고, 실입주까지 해야 하는 토지거래허가제의 위헌 논란은 여전하다. 서울시가 지난 2월 강남 3구와 용산구의 허가제를 잠시 해제한 것도 과도한 규제에 따른 법적·사회적 부담이 컸기 때문이다.

시장 반응이 정부 의도와 다르게 흘러갈 가능성도 있다. ‘삼중 규제 지역’이라는 낙인이 찍히면 오히려 ‘여기는 오른다’는 기대 심리가 작동해 신규 수요를 부를 수 있다. 이번 규제 대상에서 빠진 고양·부천·의정부·구리 등으로 매수세가 이동하는 풍선효과도 배제할 수 없다. 특히 거래허가제에 따른 실입주 의무화와 더불어 1가구 1주택 양도세 비과세 요건 강화(2년 보유에서 2년 보유·거주로 변경)는 전·월세 공급을 위축시켜 세입자의 주거 불안을 키울 공산이 크다. 매수 전환 수요가 늘어나면 시장의 수급 불균형은 더 심해질 것이다.

‘주거 사다리’가 끊길 위험도 커졌다. 규제지역으로 지정되면 담보인정비율(LTV)이 70%에서 40%로 낮아지는데, 이번 대책은 추가 대출 규제까지 덧붙였다. 시가 15억~25억원 주택은 4억원, 25억원 초과는 2억원으로 주담대 한도를 제한한 것은 사실상 고가 주택 대출 금지에 가깝다. 문재인 정부가 2019년 12·16 대책으로 15억원 초과 주택의 대출을 금지했지만, 이후 2년간 이들 아파트값은 26%나 뛰었다. 대출을 조이면 결국 ‘현금 부자’만 집을 살 수 있다. 지금도 서울에서는 대출 없이 거래되는 주택이 많아 이번 조치가 얼마나 실효성이 있을지 의구심이 든다.

정부 설명대로 부동산시장 불안은 서민 주거 안정을 위협하고 근로의욕 저하, 소비 위축 등 다양한 부작용을 낳는다. 그러나 집값 상승은 경제 성장, 소득 증가, 금리 하락 기대, 풍부한 유동성 등이 복합적으로 작용한 결과다. 부동산거래 감독기구 설치나 불법 행위 단속으로 투기 세력만 잡으면 안정시킬 수 있다고 믿는다면 착각이다. 내 집 마련을 꿈꾸는 국민 전체를 대상으로 하는 규제는 결코 바람직하지 않다.

수요 억제만으로 주택시장을 안정시킬 수 없다는 사실은 이미 과거 정부의 정책 실패로 입증됐다. 정부는 이번 대책으로 단기 불안을 진정시킨 뒤 신속히 규제 강도를 완화해야 한다. 특히 극약 처방인 토지거래허가제는 내년 말로 예정된 기한을 기다릴 것이 아니라 시장이 안정되는 즉시 해제하는 게 옳다. 공급 기반을 강화하는 근본 처방도 병행돼야 한다. 6·27 대책에 규제 완화를 통한 민간 공급 확대책이 담겼다면 지금처럼 집값이 급반등하지 않았을 것이다. 정부는 9·7 대책의 공공주택 공급 계획을 서둘러 추진하겠다고 하지만, 그래 봐야 서울 신규 공급은 4000가구에 불과하다. 이 정도 물량으로는 공급 절벽 우려를 잠재우기 어렵다.