[머니톡스] 부동산 3단계 하락 전이 메커니즘…3년 전과 다른 점은

(서울=연합뉴스) 윤선희 선임기자 = ＃ 2022년 4월 윤석열 정부가 출범하기 한 달 전이었다. 한국은행이 기준금리를 연 1.25%에서 1.50%를 올려 살인적인 초저금리 시대가 막을 내렸다. 기준금리는 이듬해 1월 연 3.50%까지 올랐다. 2022∼2023년 기준금리 인상 사이클로 접어들면서, 2021년 초저금리로 천정부지로 치솟던 서울 부동산 시장이 호가 하락, 거래절벽 등으로 약세로 돌아섰다. 급락장이 펼쳐진 것은 아니지만, 매수 심리가 위축되면서 시장이 냉랭해졌다. 당시 약세장에선 3단계 전이 메커니즘이 나타났다. 서울 강남·서초 등 초고가 지역에서 거래 절벽과 호가 하락이 시작됐다. 상대적으로 덜 오른 나머지 외곽 지역은 일시적 갭 메우기로 가격 오름세를 좀 더 지속했으나, 이후 금리 인상 충격으로 하락세로 돌아섰다. 다소 시차가 있었을 뿐 약세는 전반적으로 이어졌다. 이미지 확대 아파트 [연합뉴스 자료사진] ＃ 정부가 초고가 아파트 보유자와 다주택자 등 투기 수요를 겨냥해 8·3 세제개편 안을 내놓은 이후 강남·서초 아파트 가격이 3주 연속 약세를 지속했다. 다주택자와 갭투자자(비거주 주택 보유자)들이 압구정, 반포 등에서 직전 신고가 대비 수억원, 수십억원 낮은 호가로 매물을 내놓으면서 실거래가와 호가가 동반 하락했다. 비거주 1주택 전세대출 차단 등 8·13 대책이 맞물리면서 초고가 아파트 시장 매수심리가 위축되는 양상이다. 금융당국과 통화당국의 정책은 다소 엇갈린다. 금융당국인 금융위원회는 투트랙 대출 규제(8·13 대책)를 통해 투기성 대출을 핀셋으로 조이면서도, 청년층과 실거주 매수자들의 숨통을 틔우기 위해 가계대출 연간 증가율 목표를 기존 1.5%에서 3.0%로 상향 조정해 유동성 공급을 늘리기로 했다. 기준금리 사이클은 정상화 단계로 진입했다. 통화당국인 한국은행은 인플레이션을 잡기 위해 기준금리를 두 차례 연속 인상해 연 3.00%로 올려놨다. 종합적으로 보면 미시적인 대출 통제와 함께 유동성(가계대출) 공급 확대, 재정 확대, 그리고 거시적인 유동성 축소(기준금리 인상) 정책이 결합한 국면이다. 미국에서도 케빈 워시 미국 연방준비제도(Fed·연준) 의장이 물가 상승을 우려해 금리 인상 가능성을 시사했다. ＃ 금리 인상은 '통화 긴축'을 의미한다. 즉 시중에 풀린 돈을 줄인다는 뜻이다. 금리 인상으로 긴축 국면이 되면 부동산 시장은 숨 고르기에 들어갈 수 있다. 금리가 인상되면 주택...