[시론] 들썩이는 집값, 과열 억제책 시급하다

새 정부 출범 이후 주택 가격이 최대 관심사가 되고 있다. 통화당국은 최근 주택 가격 양극화로 거시건전성 위험이 증대할 수 있다고 우려를 표명했다. 주택 가격이 상승할지 전망하기 위해서는 주택 가격 동향, 유동성, 기대 심리, 소득과 인구, 그리고 신규 공급 물량 등 수급 여건 등을 검토할 필요가 있다.

국민은행의 주택매매지수에 따르면 2022년 말 시작된 가격 조정이 마무리되면서 서울 아파트를 중심으로 주택 가격이 상승 기조로 전환했다. 수도권과 비수도권의 양극화는 존재하지만 2022년부터 급등한 주택 가격이 조정받을 때도 단독주택과 연립주택 가격은 상승했다. 이제 아파트가 다시 상승을 주도할 국면에 들어섰다는 분석이 나온다.

총통화 증가율은 2017년 5.5%에서 2020년 9.3%, 2021년 11.7%, 2022년 8.5%로 급상승하다가 2023년에는 2.9%로 안정을 찾았다. 그러나 2024년 5.6%, 2025년 5월 기준 5.7%로 다시 오르고 있다. 일반 국민의 기대 인플레이션율도 5월 기준으로 단기 2.6%, 3년 후 2.5%, 5년 후 2.5%로 모두 통화당국의 목표치인 2%를 웃돌았다. 국민이 물가 상승에 대해 우려하는 것은 시중에 유동성이 과도하게 풀렸기 때문이다. 국토연구원이 발표한 부동산 소비자 심리지수도 주택 가격 상승에 무게를 두고 있다. 금리 인상 여파로 주택시장이 조정되며 2023년 이 지수가 하락했으나, 2024년 들어 다시 상승세로 돌아섰다.

경제성장률 역시 주택 가격에 영향을 미친다. 한국경제인협회는 올해 경제성장률을 1%대로 전망했으며, 한국은행은 지난 5월 0.8%로 내다봤다. 관세 협상 여파로 수출이 줄어들고 외화 가득률이 낮아지며 유가까지 상승하면 환율 상승과 교역 조건 악화에 따라 내수 부진이 예상된다. 종합적으로 보면 우리 경제는 저성장 기조에서 벗어나기 어려울 것으로 보인다.

국토교통부는 지난해 말 올해 공공주택을 역대 최대 규모인 25만2000가구 공급할 계획이라고 밝혔다. 서울 아파트 입주 예정 물량은 4만8000가구로, 예년 평균인 3만8000가구를 웃돈다. 1980년대 이후 지속적으로 감소해온 혼인 건수는 2024년 예외적으로 22만2000건을 기록해 2023년보다 14.5% 증가했으나, 향후 다시 감소할 가능성이 크다. 총인구도 2025년에는 5168만4564명으로, 전년보다 약 6만7000명 줄어들 전망이다.

장기적으로는 수급 구조 변화에 따라 주택 가격이 하락할 가능성이 있지만, 단기적으로는 상승 심리와 풍부한 유동성, 가격 상승 기조 등의 영향으로 오르고 있다. 주택 가격 급등 여부는 정부 정책에 달려 있다. 서울 아파트 매매지수가 전년 대비 10% 이상 오른 해는 최근 10년 사이 2006년(13.5%), 2007년(16.2%), 2018년(10.2%), 2021년(17.1%) 등 네 차례였다.

이 시기는 노무현 정부와 문재인 정부 집권기와 겹치며, 두 정부 모두 재정지출을 크게 늘리고 경기 부양을 위해 금리를 인하했다. 통화당국이 기준금리를 낮추는 상황에서 재정당국이 재정지출을 확대하면 시중 유동성은 급증할 수밖에 없다.

경제의 구조적 문제점이 쌓인 상황에서 투자가 위축된 가운데 늘어난 유동성은 자산시장으로 흘러든다. 구조 개혁과 생산성 향상 노력은 미뤄둔 채 유동성 공급을 통해 자산 가격을 끌어올리는 정책은 2년 안에 심각한 부작용을 초래할 수 있다. 새 정부는 정책 시야를 넓히고 실효성 있는 합리적 해법을 모색해야 한다. 시장의 신뢰를 얻기 위해선 즉흥적인 조치보다 중장기 대응 전략과 일관된 정책 기조가 필요하다.