[데스크 칼럼] 부동산 유동성 이동의 조건

불붙은 서울 집값을 잡기 위해 정부가 실거주·대출·세금 카드를 모두 꺼냈다. 서울 전역과 경기 남부 12곳을 규제지역(투기과열지구·조정대상지역)과 토지거래허가구역으로 묶은 ‘10·15 부동산 대책’은 초강력 수요억제책이다. 단순한 집값 안정 대책이 아니라 부동산에 몰린 유동성을 금융시장으로 이동시키려는 신호탄이라는 분석도 나온다.

문제는 시장 반응이다. 이재명 정부 출범 4개월 만에 나온 세 번째 부동산 대책의 후폭풍이 만만치 않다. 공급 없이 수요만 억누르는 방식이어서 ‘문재인 시즌2’라는 비판이 나온다. 공공의 역할을 강조한 ‘9·7 주택공급 확대 방안’에 대한 실망이 여전한 데다 인위적인 수요 억제는 지속 가능하지 않아서다. 금리 인하 여부도 집값이 결정할 판이다. 여당 내부에서도 “연내 공급 대책을 별도로 내놔야 한다”는 목소리가 커지고 있다.

수도권을 덮친 '삼중 규제'

이번 대책은 정부가 동원할 수 있는 모든 규제 카드를 썼다는 점에서 이례적이다. 조정대상지역의 담보인정비율(LTV)은 70%에서 40%로 낮아지고, 총부채상환비율(DTI)은 40%로 축소됐다. 다주택자에 대한 취득세·양도소득세 중과, 분양권 전매 제한, 청약 재당첨 제한도 동시에 시행된다. 여기에 실거주 목적이 아니면 지방자치단체 허가를 받아야 하는 토지거래허가제가 적용돼 ‘갭투자’(전세 끼고 매매) 수요까지 차단했다. 사유재산권과 거주 이전의 자유를 침해했다는 비판이 제기되는 이유다.

대출 규제는 더 강력하다. 시가 15억~25억원 주택은 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원까지만 빌릴 수 있다. “대출받아 집 사는 모든 사람을 투기꾼으로 몰았다”는 불만이 나올 정도다.

실수요자의 자금줄이 막히면서 거래가 끊기고, 단기적으로는 가격이 주춤할 수 있다. 하지만 유동성이 다른 투자처로 옮겨가지 않으면 정책 효과는 오래가기 어렵다.

집값 안정의 관건은 규제의 강도가 아니라 정책의 신뢰다. 거래를 막는 방식으로 시장을 통제하면 중개업소를 비롯한 지역 경제가 위축되고, 선의의 피해자만 늘어난다. 시장을 억누르기보다 현장 목소리에 귀 기울이고 수요 심리를 안정시키는 데 초점을 맞춰야 한다.

주택 공급 생태계 회복해야

정부가 신산업 투자와 금융시장 활성화를 이끌고 싶다면 그 출발점은 ‘주거 안전망 강화’여야 한다. 집값 불안의 진원지는 서울 강남을 비롯한 도심이다. 이곳에 재건축·재개발이 정상적으로 추진되도록 규제를 합리화하고, 시장에 예측 가능한 공급 시그널을 주는 게 중요하다. 청년층과 1~2인 가구가 감당할 수 있는 주택을 늘리고, 오피스텔·빌라 등 비(非)아파트 공급도 확대해야 한다. 서울 등 수도권 집중을 막으려면 지방의 교육·생활 인프라를 강화해 지역 내 주거 수요를 키우려는 접근이 필요하다. 공사비 급등과 지방 미분양으로 적자 늪에 빠진 건설사 지원도 시급하다. 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 부실에 허덕이는 디벨로퍼(시행사)가 회생할 수 있는 여건도 마련해야 한다.

정부와 민간이 협력해 주택 공급 생태계를 복원하는 게 우선 과제다. 공급이 꾸준히 이어질 것이라는 신뢰가 형성돼야 시장 불안이 사라진다. 그래야 부동산을 맴도는 막대한 유동성이 산업과 금융시장으로 흘러가 경제의 선순환이 가능해진다.