[시론] 새 정부에 필요한 부동산정책은

대선을 하루 앞두고 있다. 부동산시장과 실물경제의 관계를 연구해 온 경제학자로서 어느 후보가 당선되든 향후 부동산정책과 관련해 몇 가지 제언을 하고 싶다.

먼저 한국 부동산시장은 높은 가계부채와 밀접하게 연결돼 있으며, 가계 자산의 대부분이 부동산에 집중돼 있다는 점에서 부동산시장이 실물경제에 미치는 영향은 막대하다.

이런 구조 속에서 경기 침체기마다 정부가 부동산 경기를 부양해 경제를 떠받쳐 온 측면이 있는 게 사실이다. 그러나 지나친 부동산 가격 상승은 기업의 생산적인 투자를 구축(驅逐)하고, 노동자의 근로 의욕을 떨어뜨리는 등 한국 경제의 성장동력을 저해할 우려가 크다.

물론 경제 성장과 소득 증가에 따라 부동산 가격이 함께 상승하는 것은 자연스러운 현상이다. 다만 이는 예측 가능해야 하고 사회적 비용을 최소화하는 방향으로 유도해야 한다. 이는 부동산정책 수립이 이념이 아니라 엄밀한 증거에 기반해 이뤄져야 함을 뜻한다. 그러나 부동산은 재화이자 자산이라는 이중적 성격을 지녀 미래 가격 상승을 기대한 투기 수요와 실거주 수요를 구분하기 어렵다는 점에서 분석과 정책 대응이 쉽지만은 않다.

필자는 최근 연구에서 개별 시·군·구 단위의 자료를 활용해 부동산 가격 변화를 수요와 공급 요인으로 나누고, 더 나아가 수요를 실수요와 투기 수요로 구분했다.

이런 미시적 분석은 기존 거시적 분석보다 장점이 많아 최근 각광 받는 연구 방법이다. 단순한 거시적 분석에서는 부동산 가격 상승이 고용과 소득에 긍정적인 영향을 미치는 것처럼 보였지만, 구조적 요인을 식별해 미시적으로 분석한 결과 실수요에 따른 가격 상승은 경제에 긍정적인 영향을 미쳤지만, 투기적 수요에 기인한 가격 상승은 오히려 고용과 소득에 부정적인 영향을 주는 것으로 나타났다.

이 같은 결과는 정책 당국이 투기적 수요를 면밀히 모니터링하고 적극적으로 대응할 필요성을 시사한다. 특히 주목할 점은 금리 인하는 투기 수요를 크게 자극하지만, 같은 폭의 금리 인상은 그 수요를 효과적으로 억제하지 못한다는 사실이다. 이는 통화정책만으로는 부동산시장 안정화를 기대하기 어렵다는 점을 보여주며, 왜 기준금리를 낮춰도 경기가 좀처럼 살아나지 않는지에 대한 해답이 될 수 있다. 반면 담보인정비율(LTV) 규제와 같은 거시건전성 정책은 투기 수요를 억제하는 데 효과적이었으며, 이는 컨트롤타워 간 긴밀한 공조의 중요성을 시사한다.

공급 확대에 따른 부동산 가격 하락이 오히려 고용과 소득에 긍정적인 영향을 미친다는 점도 주목할 만하다. 이는 부동산정책에서 공급의 역할 또한 핵심적으로 고려해야 함을 시사한다. 다만 아쉬운 점은 공급 확대가 신규 주택 건설 논의에만 집중되는 경향이 있다는 것이다. 신규 주택 건설은 입주까지 시간이 오래 걸리기 때문에 정책 시차와 불확실성으로 시장 안정 효과가 제한적일 수 있다.

이에 따라 보유 주택의 시장 유입을 막는 제도적 장벽, 예컨대 양도소득세 중과와 같은 징벌적 과세를 완화하는 한편 보유세를 점진적으로 인상하는 방식으로의 정책 전환이 필요하다. 무엇보다 국민 각자의 직장과 주거 여건이 천차만별인 상황에서 특정 지역에 수요가 몰리는 현상은 실수요만으로는 설명할 수 없다. 결국 이는 투기적 수요에 기인한 측면이 크며, 실물경제의 건전한 성장을 저해할 수 있다. 따라서 새 정부는 소위 ‘똘똘한 한 채’ 현상을 유발하는 정책을 시급히 폐지해야 한다