주택에서 반(反)풍요 비판은 잘못된 주장임

• 주택 부족의 주요 원인을 법적 규제로 보는 견해가 주류 경제학자와 학계에서 지지됨
• 반(反)독점 진영에서 주장하는 대기업 건설사의 공급 제한론은 실제 데이터와 현장 전문가 의견과 부합하지 않음
• 주요 연구논문조차 달라스 등 대부분 대도시에 적용될 수 없는 기준임이 확인됨
• 시장 집중도만으로 독점적 행위를 규정하기 어렵고, 현실적으로 규모의 경제 등이 이점이 될 수 있음
• 주장 근거로 제시된 산업분석, 인용, 연구 등 다수가 맥락을 벗어나거나 왜곡되어 신뢰할 만한 증거로 보기 어려움

서론: 주택 공급 부족 문제와 비판적 시각

• 반(反)풍요 관련 도서에 대한 가장 날카로운 비판은 반독점 운동 진영에서 나오고 있음
• 이 집단은 미국의 가장 큰 문제를 독점과 대기업의 부패에서 찾음
• 저자와 Ezra Klein은 지난 수십 년간 주택 공급의 주요 병목현상이 구역 규제와 최소 부지 크기 등 법률적 장벽임을 강조하며, 이는 다수 경제학자와 학자가 동의하는 주류 견해임
• 반독점 진영에서는 대형 건설사가 이익을 위해 일부러 공급을 제한한다고 주장하며, 이에 대해 반독점적 정책 도구 도입을 촉구함
• 필자는 이 주장들이 설득력이 약하다고 생각하며, 개발업자들의 수익률이 특별히 증가하지 않았음을 지적함

달라스 주택시장 분석에 대한 반박

Musharbash의 주장: 달라스는 주택건설 과점시장

• Musharbash는 달라스에서 주택가격이 크게 올랐고, 대형 건설사가 시장을 장악해 경쟁을 억제한다고 주장함
• 정책 당국에 강력한 건설사에 대한 규제를 요구하고 있음

전문가 검증 결과

• Musharbash가 인용한 주요 경제학자와 시장 분석가를 인터뷰한 결과, 이론이 잘못 적용되었거나 맥락이 왜곡되었다는 증언을 듣게 됨
• 달라스가 과점임을 주장하는 데 사용된 Quintero 박사의 논문 기준이 실제 달라스 시장엔 전혀 부합하지 않음이 확인됨

구체적 사실 확인

• Quintero 박사는 한 도시 내 신규 주택 공급의 90%를 5~6개 업체가 차지해야 과점적 폐해가 발생할 수 있다고 설명함
• 달라스의 경우 상위 2개사가 30%, 6개사가 50% 수준에 불과해 과점 정의에 해당하지 않음
• 전국 주요 50개 도시 중 49곳은 Quintero 기준에 미달, 신뢰할 만한 과점 증거가 없음
• Musharbash의 주장과 인용은 핵심 논문의 저자조차 동의하지 않음

Quintero 논문의 한계와 추가적 의문점

• Quintero 논문은 2006년(이상적이지 않은 주택시장 거품기)를 기준 연도로 삼아 결과 신뢰도에 의문을 줌
• 전국 시장의 49곳이 기준에 미달하는데도, 연간 1,060억 달러 생산 손실로 결론내는 주장에 일관성 부족이 지적됨
• 논문에서도 대형 건설사가 신도시교외 및 소도시에서만 의미있게 집중될 수 있음을 인정함

달라스 현지 전문가 인터뷰: 독점·과점 주장에 대한 반박

• Builder’s Daily의 John McManus는 Musharbash가 여러 차례 인용한 인물임
• 실제로는 대형 건설사가 가격상승의 주요 원인이라는 주장에 동의하지 않음, 오히려 토지이용 규제와 구역제 등 규제가 더 큰 문제라고 말함
• 규제로 인해 초기 진입비용이 올라 저소득층 주택 공급이 막힘을 설명함
• Musharbash가 '시장 독점'이라 인용한 발언 역시 작업 일정의 안정성 의미일 뿐, 정치적 의미가 아님을 그는 밝힘

업계 전문가 분석 인용의 한계

• ResiClub의 Lance Lambert 역시 대형사 시장집중이 주택공급 위축의 주된 요인이라고 보지 않음
• 오히려 대형사 위주의 시장이 자본력과 규모의 경제로 장기적으로 더 많은 주택을 공급할 수 있다고 해석함
• 소규모 건설사만 남게 되면 위기 시 회복탄력성 저하의 우려도 존재함
• 큰 회사의 존재는 특정 산업에선 사회적 이점이 될 수 있음을 강조함

시장집중도 수치만으로 독점적 행위 판단 어려움

• Duke University의 James Roberts 교수는 “몇 개 회사가 몇 퍼센트를 차지”하는 수치 **하나만으론 유의미한 독점 판단 어렵다”고 설명함
• 독점이 실제로 가격상승, 품질 저하, 하도급업체 불리 등 실질적 문제 유발하는지 각 사례별로 세부 분석이 필수임을 밝힘

독점-주택 논의에 실증적 증거 결여

• 실제로 대형 건설사가 공급을 제한해 가격을 올렸다는 실증 연구는 거의 존재하지 않음
• 인용 논문, 칼럼, 기사 대부분이 근거나 데이터 없이 주장-주장에 기대는 구조임
• 새로운 연구마저 참조 논문에만 의존하며 실증적 증명을 결여함

결론 및 제언

• 실제로 독점이 소비자 피해와 혁신 억제, 사회적 손실을 야기할 수 있음
• 그러나 근거없는 과잉 독점 규제는 오히려 산업에 피해 및 정책 신뢰 저하 초래 위험
• 주택산업 내 독점 규제 주장에 있어선, 실증적 데이터와 객관적 검증이 반드시 필요함
• Musharbash의 에세이는 전문가 인터뷰, 연구 인용, 해석 등에서 신뢰성 결여가 지적됨
• 정책 입안자는 탐정처럼 사실을 조사한 후 판단해야 하고, 반독점 운동도 이 점을 유념해야 함

다음 글에서는 달라스에서 실제로 무슨 일이 있었는지, 과점 이외의 주택값 급등 원인에 대해 다룰 예정임