[기고] 부동산 가격 안정화 흐름에 맞는 공시 정책

국토교통부는 1월 1일 기준으로 산정한 올해 공동주택(약 1585만 가구) 공시가격을 지난달 공개하고, 이달 16일까지 소유자 열람 및 의견 청취 절차를 진행하고 있다. 올해 공동주택 공시가격은 지난해에 비해 9.16% 상승했다. 지난해 아파트 가격이 급등한 서울은 18.67% 뛰었다.

공시가격은 보유세, 복지, 보상 등 67개 공공행정에 이용되기 때문에 관심이 크다. 1990년 토지를 시작으로 2005년 주택까지 확대된 공시제도는 전국 단일의 ‘공적 평가체계’다. 이 제도가 지향하는 핵심 원칙은 ‘시장의 가격변동’을 가격산정에 반영하는 것이다.

2006년 실거래 신고제가 도입된 이후 시장의 거래가격 흐름을 체계적으로 알 수 있게 됐다. 공시가격 산정시스템의 성장과 발전에 중요한 밑거름이 됐다. 아울러 거래 부족 및 투기성 거래 의심 지역에 대해서는 ‘자동화된 평가모형(AVM)’을 활용해 공시가격을 산정해 투명성과 신뢰도를 높이고 있다.

‘빅데이터에 기반한 인공지능(AI) 활용’은 거스를 수 없는 흐름이다. 한국감정평가사협회 역시 독자적인 가격산정 모듈을 개발해 활용하고 있다. 그 결과는 국토교통부·한국부동산원과 공유해 공시가격 산정 결과의 정확성을 높이는 역할도 한다.

공시제도에서 가장 큰 난제는 ‘시세반영률’일 것이다. 공시제도 도입 당시 ‘세 부담 급증에 대한 우려’와 ‘대량 평가방식의 시스템상 한계’로 인해 공시가격의 수준은 시세보다 낮게 출발했다. 그동안 현실화 정책의 추진과 중단이 반복된 게 공시제도에 대한 신뢰를 떨어뜨린 요인이 된 측면이 있다. 다행히 국회에 현실화 계획 수립 주기를 5년 단위로 설정하고, 시장 상황에 따라 계획을 탄력적으로 조정할 수 있도록 하는 법안이 발의돼 있다. 제도 개선 노력이 공시가격 정책의 일관성과 예측 가능성을 높이는 데 긍정적인 기여를 할 것으로 기대된다.

우리나라는 부동산 시장의 변동성이 매우 높다. 공시가격을 산정하는 정책당국과 실무자에게 균형적인 정책 수립과 높은 전문성이 요구되는 이유다. 이 같은 과도기적 상황을 고려할 때 올해 공동주택 공시가격 시세반영률을 전년과 같은 69%로 동결한 것은 시의적절해 보인다. 향후 시세반영률을 어느 수준으로 가져갈지는 시장 상황과 제도 운용 여건을 면밀히 검토하고, 국민적 공감대 속에서 합리적으로 설정하는 게 필요하다.

올해 공동주택 공시가격 산정에서 지역 간 양극화 흐름이 뚜렷하다. 서울 강남 3구와 한강 벨트 내 아파트가 가격 상승을 주도한 데 비해 그 밖의 지역은 상승률이 미미했다. 부동산이 개인 자산의 70%가량을 차지하는 상황에서 이는 자산의 양극화를 보여주는 지표다.

이번 공시가격 결과는 정부의 양극화 해소 정책 수립에 중요한 근거자료가 될 수 있다. 많은 인력과 예산이 투입돼 정확성과 객관성이 높아진 공시가격의 활용 범위가 향후 국민이 체감할 수 있는 정책으로 이어지기를 기대한다.